Baux commerciaux : une réforme importante en 2026
La loi du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique apporte plusieurs nouveautés importantes pour les locataires et les bailleurs commerciaux.
1. Le loyer peut désormais être payé chaque mois
La loi introduit un nouvel article dans le code de commerce qui permet au locataire d’exiger un paiement mensuel de son loyer, même si le bail prévoit autre chose.
Pour cela, deux conditions doivent être remplies :
- Les locaux sont destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal
- Le locataire doit être à jour du paiement de ses loyers et charges
Si les conditions sont remplies et que le locataire en fait la demande, le bailleur ne pourra pas refuser l’application de la mensualisation.
Cette règle s’applique également aux baux en cours.
2. Les clauses d’indexation du loyer mieux encadrées
La loi reconnaît désormais la validité des « clauses tunnel », c’est-à-dire des clauses qui limitent la variation du loyer à la hausse comme à la baisse à condition que cette limitation soit strictement équitable dans les deux sens.
Sera désormais par exemple reconnue valide une clause prévoyant que le loyer ne pourra pas varier de plus ou moins 3 % par an, quel que soit le niveau effectif de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
3. Dépôt de garantie : plafonnement du montant dans les baux commerciaux 2026
Pour les baux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, la loi nouvelle plafonne le montant du dépôt de garantie à trois mois de loyer. Le dépôt de garantie versé ne portera pas intérêt au profit du locataire.
Le nouveau dispositif s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Par ailleurs, jusqu’à présent, la loi était silencieuse sur le délai de restitution du dépôt de garantie en fin de bail.
Désormais :
- Le bailleur doit restituer les sommes dans un délai maximum de 3 mois après la remise des clés
- Il peut déduire les sommes restant dues si elles sont justifiées.
Pour les autres garanties (cautions, garantie bancaire), le délai de restitution est de 6 mois.
Ces règles s’appliquent à partir du 26 août 2026.
4. Droit de préemption du locataire : certains locaux exclus
Quand un propriétaire souhaite vendre un local commercial ou artisanal, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour l’acheter.
La loi vient préciser que les locaux à usage de bureaux et d’entrepôts sont exclus de ce droit de priorité.
Cette clarification évite les incertitudes qui existaient jusqu’à présent.
Elle s’applique aux ventes réalisées depuis le 26 mai 2026.
5. Clause résolutoire : restriction des possibilités de suspension
En cas d’impayé, un bail commercial peut être résilié en application de la clause résolutoire.
Toutefois, le juge peut suspendre cette résiliation en accordant des délais de paiement mais désormais sous conditions plus strictes.
Désormais, pour que la résiliation soit suspendue, le locataire doit :
- Être en capacité de rembourser sa dette
- Avoir repris le paiement normal du loyer courant avant la première audience.
Baux commerciaux 2026 : ce qu’il faut retenir
En synthèse, cette réforme renforce la protection des locataires tout en créant un cadre plus précis s’agissant des obligations de chacune des parties au bail.
